#为何出现集中提前还房贷#
很简单，大家都会算账啊。
记得两三年前，有人问我，如果有一笔闲钱，要不要提前还房贷，我说，要记住两点，第一，对于个人来说，房贷可能是在很长一段时间内你能找到利率最低、借款时间最长的借钱方式；第二，如果你能找到比房贷利率更高的理财方式，那就不要提前还款，如果找不到，那么提前还款可能会让你省一部分钱。
随着时间推移，第一条已经不太符合现状，但我说的第二条仍然适用。记得我以前举个例子，假设你的房贷利率是5%,只要你现在的理财方式收益率比5%高，无论是银行理财、存款还是股票、基金，那么都可以考虑不要提前还款，因为用这笔钱理财每年产生的利息大于房贷利息。
直到去年年末，某地方性银行五年期定期存款利率还能达到4.0%，而这家银行房贷利率3.9%，理论上提前还款仍然未必是最好的选择。
但是从去年下半年开始，人们发现自己的各种理财方式受益都不太好，股票和基金普遍表现不佳，前几天有个新闻，说去年超过90%的股民是亏损的，而银行存款利率也下降了，连一向比较稳定银行理财产品都开始出现亏损， 那么提前还款，就变成一个不错的选择。
有一位网友这样说道：春节前拿到了年终奖，点开股票app，累计收益-40%；点开银行app，基金累计收益-20%，理财产品年化收益2%，点开房贷计算器app发现提前还10万能省9万利息，于是就果断选择申请提前还贷。
这应该是很多人提前还款的心态吧。
最近到处新闻都在说，提前还房贷都要排队轮候。于是贷款买房选择等额本金好还是等额本息好的讨论又多了起来，为此我特意用房贷计算器对比了两者之间的差别。(详见图片，金额做了大致的四舍五入)
我们暂时不考虑其他因素，只单纯的从支出的金额数量来做个结论，我认为贷款金额不大的情况下，5年内提前还贷两者的区别很小，出入在总贷款额的1%以内。但时间越往后走，等额本金会越节省。按照3.68%利率，贷款30年，不提前还贷情况下，等额本息大概多付15%的利息。
这么看来貌似等额本息法就亏了，但是我们再加入一个投资收益因素来综合分析的话就不好贸然下定论了。等额本金前期还贷需要比等额本息多支付不少钱，前五年每年需要多支付20%多的金额。这些钱如果用来做合适投资，也是会有收益的。当然至于收益是正是负，正负多少就看个人了。
我们再从提前还贷时间线上看看二者的区别，从图片可以看到还贷到第10年后，二者还贷已经相差无几了，越往后走等额本金法还贷额越来越少于等额本息法，这时候提前还贷的话，对比之下心里会感觉更亏，所以等额本金更适合收入盈余充足，短期内就能提前还贷的人，反之初期收入紧张的就更适合等额本息法。
对于激进型或者初期收入盈余不多的个人而言，等额本息法更适合。现金在手，世界我有。
对于保守型且收入可观或者短期内有提前还款预期的个人来说，等额本金法可能更合适，毕竟省到就是赚到嘛
但我认为对金融机构来说区别应该都不大。人家银行是专业搞金融的，这点比我们算的精准多了，如果区别太大的话就会改变规则了。同时对于我们只贷款二三百万以内买房自住的普通老百姓来说，中间的差别也是比较小的，也不用太过斤斤计较。对于炒房的来说可能就要多衡量一下自己收入预期和卖房时间之间的关系了？
图片是列举的1000万贷款两种还款区别的例子，如果不提前还贷，那么等额本息30年累计需要多支付100万的利息，但是起初的10年累计节约了合计90万。我们忽略掉递加递减因素，只简单粗略分析的话，如果用这节省下开的90万投资20年赚到了100万，那就基本属于持平，如果没赚到就亏。
我个人更倾向于选择等额本金法，首先我收入不高，除去房贷可能有点小盈余，但不想都压在房贷里面；同时我也是自住房，十年八年内不中彩票的话都换不起房，但是时间再久一些会不会换房就不好说，所以提前还贷也有可能。结合刚才分析的结果为了到时候小心脏不会感觉到吃亏，所以我选择等额本息法。
春节后拿到了年终奖，打开手机各种app，50万股票2022年累计收益-40%，50万基金2022年累计收益-20%，10万理财产品年化收益2%，一年亏了近30万！
点开房贷计算器提前还100万可以省90万利息，谁说你不理财，财不理你？然后我就果断选择申请提前还贷。
如果是你，你会提前还房贷吗？
#股票# #基金# #投资理财#
